Andres Jaadla: korteriühistud muutuste tuules

Andres Jaadla,
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees

1.jaanuarist 2018 jõustub 2014. aastal vastu võetud uus korteriomandi ja korteriühistuseadus (KrtS). Uue seadusega asendatakse kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS).

Eestis on umbes 470 000 korteriomandit ja 21 000 korteriomandi esemeks olevat kinnisasja. Muudatused puudutavad ligi miljonit inimest.

Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse esimehena olen olnud kaasatud uue seaduse ettevalmistamisse. Seadus on mahukas ja vastavat eriharidust omamata raskesti loetav.

Mida uus seadus endaga kaasa toob? Mis muutub majades, kus täna on toimiv korteriühistu, ja mis majades, kus seda veel ei ole? Milliseks kujunevad korteriomandiga seotud õigussuhted?

Uut seadust puudutavatele küsimustele püüan järgnevate kuude vältel Kuulutaja veergudel vastused anda. Selgitan lihtsas keeles muudatuste eri aspekte, sidudes need praktiliste näidetega.

Seaduse eellugu

Esimest korda avaldati seaduse eelnõu 15. novembril 2011, mis sai terava kriitika osaliseks. Lisaks ministeeriumidele esitasid arvamusi paljud elamumajandusega tegelevad erialaorganisatsioonid, Eesti Korteriühistute Liit, samuti Riigikohus, Tartu Ülikool, Eesti Pangaliit, Notarite Koda jne.

Kirju ja pöördumisi laekus üksikutelt korteriühistutelt ja korteriühistu liikmetelt, kes tõid esile korteriühistute reaalseid probleeme ja juhtisid tähelepanu eelnõu kitsaskohtadele.

Ministeerium andis ühiskondlikule survele järele ja koostas eelnõu tervikuna uuesti ning saatis 22. juunil 2012 uuele kooskõlastusringile.

Kõige põhimõttelisemad muudatused jäid sisse ka uude eelnõusse, küll aga arvestati väiksemaid sisulisi ettepanekuid.

Ministeerium kaasas EKÜLi aktiivselt seaduse ettevalmistamisse. Kuigi paljude liidu ettepanekutega lõppkokkuvõttes ei nõustutud, muutus vaidluste ja arutelude tulemusel seadus korteriühistutele vastuvõetavamaks.

Riigikogu võttis seaduse vastu 19. veebruaril 2014 ja president kuulutas selle välja sama aasta 3. märtsil. Seadus jõustub 1. jaanuaril 2018.

Hetkeseis

Hetkel kehtiva seadusandluse kohaselt  on korteriomanikel võimalik valida, kas luua oma maja majandamiseks korteriühistu juriidilise isikuna või tegutseda maja haldamisel ühisuse vormis, mille puhul juriidilist isikut ei looda.

Ühisus – liikmed valivad endi seast esindaja või sõlmivad lepingu valitsejaga, kes  haldab ja hooldab elamut ja kogub liikmetelt vajalikud maksed. Ühisuse tegevust reguleerib tänane korteriomandiseadus.

Korteriühistu – liikmed moodustavad juriidilise isiku, valivad juhatuse ja ühistu juhtorganid ning korraldavad ise elamu majandamist. Korteriühistu juhindub praegu oma tegevuses korteriühistuseadusest ning üldseadusena ka mittetulundusühingute seadusest, kuid teatud osas kohaldub korteriomanike vaheliste suhete reguleerimisel ka korteriomandiseadus.

Uue seaduse kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma  ühe iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis. Puutume kokku üsna ainulaadse olukorraga Eesti õigusruumis. Majades, kus ei ole moodustatud korteriühistut, tekib see seaduse alusel automaatselt. Seega olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub kuni uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu.

Sellest, mida antud olukorras ette võtta, annan ülevaate järgmisel nädalal Kuulutajas.