Kinnisvara vajab korralikku ehituslikku dokumentatsiooni
Hinnanguliselt kolmandik majavaldusi ja veerand kortereid vajaks dokumentide – eeskätt ehitus- ja kasutuslubade – korrastamist. Puuduvad paberid igapäevaelu ei sega, kuid võivad muutuda probleemiks, kui soovite oma kinnisvara müüa või laenu tagatiseks pantida; samuti tekivad arusaamatused kindlustusjuhtumite korral. Ning lõppude lõpuks: sellise kinnisvara omanik rikub seadust.
Tekst: Aivar Ojaperv
Tuleb ju tuttav ette: võtsin oma “hruštšovkas” mittekandva vaheseina maha; ehitasin eramaja kinnise veranda lahtiseks või vastupidi; muutsin oma vanas puumajas planeeringut ning nüüd on köök seal, kus varem oli vannituba, ning köögist sai noorima lapse magamistuba.
Kõik loetletud ümberehitused ja veel paljud muud sarnased tegevused vajavad sõltuvalt ulatusest projekti, ehitusluba, kasutusluba, mõnel juhul lausa detailplaneeringut. Kas teil on need load ikka olemas? Ja kui pole, siis millised on tagajärjed?
Puudulik dokumentatsioon langetab hinda
Uus Maa Kinnisvarabüroo Virumaa OÜ tegevjuht ja kutseline maakler Margus Punane toob viimase lause vastuseks markantse näite: “Vanale elamule oli 10 aastat tagasi tehtud juurdeehitus, tööd teostatud kenasti vastavalt projektile ning väljastatud ehitusloale. Paraku puudus kasutusluba ja sellest tulenevalt pidi omanik tehinguni jõudmiseks langetama kinnisvara hinda ligi 6 protsendi võrra. Ta oli remonditööde ja laiendamisega loonud oma elamisele just kui lisaväärtuse, kuid kooskõlastamisteta osutus see pigem puuduseks.”
Ja veel: “Puuduvad load ja kooskõlastused vähendavad kinnisvara ostjate ringi – kaovad ära need ostjad, kes tahavad seda teha laenu abil, sest pangad ei soovi sellistel juhtumitel laenu väljastada. Või teevad seda tingimuslikult, kus teatud aja jooksul peab uus omanik puudused kõrvaldama.”
Margus Punase kinnitusel on aga laenudel kinnisvaratehingute juures jätkuvalt suur roll – nende büroos vahendatud objektidest osteti mullu 57 protsenti just laenu abil. “Laenu saamisega kaasneb hindamisakti tellimine ning selle koostamise käigus tulevad ehitiste puudused registriandmete ja reaalsuse vahel nii ehk naa välja,” lausus ta.
“Veel hiljuti ei pööratud korterit ostes sellele tähelepanu, kas näiteks vahesein oli lammutatud või mitte, sest seda ei peetud puudusteks,” jätkas Margus Punane. “Mingeid takistusi ja otseseid sanktsioone ei kaasnenud, kuid praegu on lugu teine.”
Punase kinnitusel peaks iga neljas-viies korteriomanik omavalitsuse ehitusspetsialistiga konsulteerima, sama kehtib igale kolmandale majavaldajale. “Kindlasti tasub täpsustada, kas andmete korrastamiseks on vaja omavalitsuse kooskõlastusi või piisab suhtlusest korteriühistuga, sest eemaldatud vaheseintega, muudetud planeeringuga, uuendatud tehnovõrkudega, sisseehitatud küttekollete ning saunadega kortereid on väga palju. Majavalduses on probleemiks kooskõlastamata kõrvalhoone rajamine, pööningu väljaehitamine, katuse kalde muutmine, ehitise laiendamine jne.”
“Kui kinnisvaral on mõni kooskõlastus puudu, ehitis ei ole lõplikult valmis või on remonditööd lõpetamata, siis loomulikult on võimalik seda müüa, kuid sellest peab teavitama ostjat, mille kohta küsib tehingu sõlmimisel kindlasti ka notar,” lisas Margus Punane.
Seaduse mittetundmine ei vabasta vastutusest
Mida siis teha, kui on kahtlus, et maja või korteri dokumentatsiooniga pole asjad korras? Kõigepealt võiks tutvuda vastavate seaduste ja määrustega, Kuulutaja palvel koostas Rakvere Linnavalitsuse ehitusjärelevalve peaspetsialist Ellen Kuusik selleks ka ülevaatliku nimekirja.
Ehitusseadus sätestab tegevusi, mõisteid ja nõudeid (ehituslik projekteerimine, ehitusprojekt, ehitis, ehitamine, ehitisele esitatavad nõuded, ehitusluba ja sellega seonduv, ehitusjärelevalve, kasutusluba ja sellega seonduv, ehitise omaniku ja ehitusettevõtja kohustused, vastutus jne) ning reguleerib ehitamise õiguslikkust (ehitamiseks peab olema ehitusprojekt, ehitusluba ja projektikohaselt valminud ehitisel ning ehitise kasutamise otstarbe muutmisel kasutusluba jne).
Ehitusseadus näeb ette ka vastutuse ehitusseaduse rikkumistel (nt valeandmete esitamine, andmete muutumisest teatamata jätmine, ehitise omaniku kohustuste eiramine, tööde dokumenteerimise kohustuste rikkumine, ehitise omavoliline ehitamine, energiamärgise puudumine hoone ja selle eraldi kasutatava osa tasulisel võõrandamisel ja kasutusse andmisel jne).
Karistuseks on rahatrahv. Trahvimäärad sõltuvad rikkumisest ning on erinevad füüsilisele isikule ja juriidilisele isikule. Näiteks ehitise omavolilisel ehitamisel karistatakse füüsilist isikut rahatrahviga kuni 300 trahviühikut, sama teo eest karistatakse juriidilist isikut rahatrahviga kuni 32 000 eurot. Vastavalt karistusseadustikule on trahviühik praegu 4 eurot.
“Kui linnavalitsus tuvastab ehitusseaduse rikkumise, viime läbi vastava haldusmenetluse,” märkis ehitusjärelevalve peaspetsialist Ellen Kuusik. “Nagu liiklusseaduse rikkumisel ei ole pehmendavaks asjaoluks seaduse mittetundmine, on see nii ka ehitusseaduse rikkumisel. Maa ja ehitise omanik väidab üsna sagedasti, et ta ei tea ehitusseadust. Või siis küsib retooriliselt, kas tõesti oma maal ei või omanik oma ehitisega teha, mida tahab? Lihtne selgitus: kui omanik asub oma kinnistuga (maatükk ja selle olulised osad) kusagil, kus tal ei ole ühtegi naabrit (ka lõpmata kaugel), siis ta võibki teha, mida soovib. Kui nii ei ole, peab õigusakte teadma ja nõudeid täitma ning sellist maaomanikku, kel naabrit pole, Eestis ei leidu.”
“Seaduste ja õigusaktide tundmine ning täitmine on kodanike õigus ja kohustus,” jätkas Kuusik. “Kohalikes ajalehtedes on mõnel varasemal korral linnakodanikele edastatud lihtne sõnum: kõikides krundi, planeerimisega ja ehitamisega seonduvates küsimustes palume vastuste saamiseks pöörduda omavalitsuse ametnike poole.”
Põgus loetelu kooskõlastust vajavatest töödest
Ilmselt on Ellen Kuusiku soovitus ka lihtsaim retsept, kuidas end teemaga kurssi viia. Alljärgnevalt siiski väga üldine loetelu ehitusega seotud tegevustest, mis vajavad omavalitsuses kooskõlastamist. Enamikul juhtudel tuleb omavalitsusele esitada vabas vormis avaldus, milles taotleja nimi, kontaktandmed, ehitise aadress, ehitise nimetus, riikliku ehitisregistri kood jms.
Kooskõlastust on näiteks vaja, kui soovite vahetada hoone katusekatte tüüpi ja/või värvi; muuta olemasoleva ehitise välisviimistlust; vahetada olemasoleva ehitise välimisi avatäiteid; ehitada piirdeaeda, mille ehitamiseks on vajalikud kaevetööd; lammutada kuni 60m² ehitusaluse pinnaga väikeehitist; lammutada ehitist või ehitise osa; püstitada kuni 20m² ehitusaluse pinnaga väikeehitist; püstitada kuni 20-60m² ehitusaluse pinnaga väikeehitist; muuta ehitise tehnosüsteemi või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega; ehitist rekonstrueerida (muuta piirde-, kande- ja jäigastavaid konstruktsioone; suurpaneelelamutes muuta korteri planeeringut ja teha seintesse avasid; osaliselt või täielikult muuta kortermajas paikneva korteri planeeringut (osaliselt või täielikult lammutada mittekandvaid seinu); kinni ehitada rõdusid ja lodžasid jne.
Mõnedel loetletud juhtudest piisab omavalitsuse kooskõlastustest ja lubadest, kuid mõnel puhul on neid vaja ka korteriühistult. Kui ehitis asub Rakvere vanalinna muinsuskaitsealal või selle kaitsevööndis või ehitis on kinnismälestis kaitsevööndiga, siis tuleb kõikides küsimustes kõigepealt pöörduda Muinsuskaitseameti Lääne- Virumaa vaneminspektorite poole.
Kui soovite taotleda kasutusluba juba valminud ehitisele, tuleb omavalitsusele esitada vormikohane kasutusloa taotlus koos lisadega, ehitamise tehnilised dokumendid, andmed riigilõivu tasumise kohta ja energiamärgis (kui see on nõutav). Kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Kasutusluba väljastatakse või keeldutakse selle väljastamisest 20 päeva jooksul kasutusloa taotluse ja ehitusprojekti esitamise päevast arvates.
Pangad jälgivad lubade olemasolu tähelepanelikult
Anne Pärgma, Swedbanki eralaenude osakonna valdkonnajuht:
“Laenu väljastades jälgib pank tähelepanelikult nii ehitus- kui ka kasutuslubade olemasolu ning sama palju on korrektsest dokumentatsioonist huvitatud kindlasti ka kinnisvara omanik. Kui mõni dokument puudub, ei tähenda see automaatselt finantseerimisest keeldumist. Iga olukorda analüüsitakse eraldi. Tähtis on aru saada, mis põhjusel ei ole ehitise dokumentatsioon korrektne ja kas seda on võimalik ning soovitakse korrastada. Ehitiste seaduslikkus on laenu väljastamisel väga oluline ning selleks, et pangas sujuks asjaajamine kiirelt ja takistusteta, soovitame ostjal juba ise enne kontrollida, kas kinnisvaral on kõik seadusest tulenevad load olemas.
Ehitiste kehtivaid andmeid on kõige lihtsam kontrollida ehitusregistrist. Kui sealsed andmed ja dokumendid on korrektsed, ei ole muretsemiseks põhjust. Aeg-ajalt tuleb aga ette olukordi, kus ehitisregistri andmed on puudulikud ja ehitis või dokumendid ei ole registrist leitavad. See ei pruugi veel tähendada, et ehitisega on probleeme, kuid sellisel juhul tuleb veenduda, et omanikul oleks ehitus- ja kasutusluba olemas paberil. Need dokumendid kehtivad ka registrisse kandmata. Rõõmuga võib tõdeda, et ehitisregistri andmekvaliteet paraneb aasta-aastalt ning info on üha hõlpsamini kättesaadav.
Aastakümnete eest ei olnud ehitus- ja kasutusload tänapäevasel kujul nõutavad, mistõttu ei pea enne 22.07.1995 rajatud ehitisel olema ehitus- ja kasutusluba sellisel kujul, nagu neid väljastatakse praegu. Ehitise õiguslikkuse tõendamiseks piisab projekti olemasolust. Kui enne 22.07.1995 ehitatud elamu andmed on ehitisregistrisse kantud, ei ole eraldi projektidokumente vaja.
Korrektne dokumentatsioon on oluline ka hoone kindlustamisel. Õnnetuse järel võib hüvitise suurust mõjutada asjaolu, kas hoonel on ehitus- ja kasutusluba olemas.
Ehitusloata püstitatud hoone kahjustumisel võib tekkida olukord, kus seda ei saagi taastada, sest selleks ei väljastata ehitusluba. Sellisel juhul maksab kindlustusandja hüvitise välja rahas ja hüvitise suurus on hoone kalkulatsioonijärgne taastamismaksumus, millest arvatakse maha amortisatsioon ehk see, kui palju oli vara kulunud. Mahaarvatava summa arvestavad välja ehituseksperdid. Kui hoone saab ehitusloa alusel uuesti püstitada, hüvitame kogu taastamismaksumuse ilma igasuguste mahaarvamisteta.
Kui hoone on püstitatud nõuetekohaselt ehitusloa alusel, hüvitame ka näiteks jää ja lume raskusest hoonele tekkinud kahju. Ehitusloata hoonele selline kaitse ei kehti.
Kui hoonel on ehitus- ja kasutusluba olemas, võib selle omanik olla kindel, et kindlustusandja hüvitab kahju ka juhul, kui selle põhjuseks on vigane ehitus- või remonditöö, arvutus-, planeerimis- või projekteerimisviga, defektsete või ebasobivate ehitusmaterjalide kasutamine. Seda eeldusel, et vara omanik ei saanud viidatud tööde tegemist või materjalide kasutamist kontrollida.”
Ehitusvaldkonna õigusaktid
Informatsiooni ehitusvaldkonna õigusaktidest saab Majandus – ja Kommunikatsiooniministeeriumi veebilehelt (www.mkm.ee) – valdkondlik õigusloome ehitus- ja elamumajanduses. Õigusaktidega saab tutvuda ka elektroonilise Riigi Teataja veebilehel.
Valik mõningatest käesolevalt kehtivatest olulistest õigusaktidest, millest projekteerimisel, ehitamisel, ehitise valmimisel, ehitise kasutamisel ja ehitise kasutamise otstarbe muutmisel juhinduda:
Planeerimisseadus (jõustus 01.01.2003. a)
Ehitusseadus (jõustus 01.01.2003. a)
Muinsuskaitseseadus (jõustus 01.04.2002. a)
Rakvere vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus (Vabariigi Valitsuse 09.03.2006. a määrus nr 67, jõustus 24.03.2006. a)
Tuleohutuse seadus (jõustus 01.09.2010. a)
Päästeseadus (jõustus 01.09.2010. a)
Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded (Vabariigi Valitsuse 27.10.2004. a määrus nr 315, jõustus 01.01.2005. a)
Elektriohutusseadus (jõustus 20.07.2007. a)
Asjaõigusseadus (jõustus 01.12.1993. a)
Nõuded ehitusprojektile (majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.09.2010 .a määrus nr 67)
Nõuded ehitise kasutusloa taotlemisel esitatavale ehitise mõõdistusprojektile (majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002. a määrus nr 75)
Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded (majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002. a määrus nr 71)
Riigilõivuseadus (jõustus 01.01.2007. a, § 93 osas 23.12.2006. a)
Rakvere linna üldplaneering (Rakvere linnavolikogu 17.02.2010. a määrus nr 6, jõustus 22.02.2010. a)
Rakvere linna ehitusmäärus (Rakvere linnavolikogu 31.10.2012. a määrus nr 14, jõustus 05.11.2012. a)
Rakvere linna ehitusmääruse ja teiste kohalike õigusaktidega saab tutvuda Rakvere Linnavalitsuse veebilehel (www.rakvere.ee). Sama kehtib kõigi teiste omavalitsuste kohta: kohalike õigusaktidega saab tutvuda vastava linna või valla koduleheküljel.
Rakvere Linnavalitsuse ametnike kontaktandmed
Linnamajandus- ja planeerimisosakonna teenistujate kontaktandmed on Rakvere Linnavalitsuse veebilehel (www.rakvere.ee).
Planeerimise ja projekteerimisega seotud küsimustes pöörduda linnaarhitekti (Angeelika Pärna (angeelika.parna@rakvere.ee, tel 3225893) ja planeerimisspetsialisti (erkki.leek@rakvere.ee, tel. 3225828) poole.
Projekteerimisega, ehitusprojektidega, kirjalike nõusolekute taotlustega, ehituslubade taotlustega, kasutuslubade taotlustega, riigilõivu suuruste ja maksmise osas pöörduda ehitusjärelevalve peaspetsialisti (ellen.kuusik@rakverte.ee, tel 3225827) või ehitusjärelevalve spetsialisti (tiia.ruutel@rakvere.ee, tel 3225894) poole.
