Korteriühistud muutuste tuules II

Sel nädalal annan ülevaate, mida toob uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus kaasa olemasolevate korteriühistute jaoks ning mis muutub majades, kus ühistu puudub.

Olemasolevad korteriühistud jätkavad seaduse jõustumisel oma tegevust ja väga palju sisulisi muudatusi selles osas ei toimu. Korteriühistu nimi säilib ning põhikiri jääb kehtima selles ulatuses, mis ei lähe vastuollu uue seadusega.

Põhikiri

Kuigi seadus ei sätesta kohustust olemasoleva korteriühistu põhikirja muuta, võiks selle üle vaadata, sest paljudel ühistutel on põhikirjad vastu võetud aastaid tagasi.

Korteriühistute kevadiste üldkoosolekute eel on küsitud, kas muudatused tasuks sisse viia juba sel aastal? Soovitaksin põhikirja muutmise jätta järgmisse kevadesse, mil seadus juba jõustunud on. Nii saab täpselt üle vaadata, kas põhikirjas sisaldub sätteid, mis ei ole uue seadusega kooskõlas ja teha vastavad korrektuurid.

Põhikirjade kaasajastamisel tasub silmas pidada, et võrreldes varasemaga jätab uus seadus võimaluse paljude ühistu elu korraldust puudutavate küsimuste reguleerimiseks just põhikirjas, arvestades konkreetse ühistu eripärasid.

Kui korteriühistu puudub

Majades, kus on üle kahe korteriomandi ja korteriomanikud ei ole korteriühistut moodustanud, tekib automaatselt n-ö seadusjärgne korteriühistu.

Riik, kui korteriühistute registri pidaja, avab loodavas riiklikus korteriühistute registris uue korteriühistu registrikaardi, mis on kinnistusraamatus seotud vastava kinnisasja korteriomanditega.

Siinkohal tuleb märkida, et nö automaatkorteriühistu tekib vaid sel juhul, kui tegu on kinnistusraamatusse kantud korteriomanditega. Uus seadus ei laiene juhtudele, kui kinnisasi ja ka seal paiknev ehitis on näiteks kaasomandis.

Kaasomandi puhul on ühel asjal mitu omanikku. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt. Siinkohal soovitan väiksemates kortermajades välja selgitada, kas omandi puhul on tegu korteriomandiga või kinnisasja kaasomandiga.

Tulles tagasi korteriühistute moodustumise juurde, automaatselt tekkinud ühistu nimeks pannakse kinnisasja aadress koos täiendiga „korteriühistu“.

Kui korteriomanikud on seni tegutsenud ühisuse vormis ja nimetanud valitseja, siis jätkab viimane esialgu tegevust. Sellega on loodud nii Eesti kui Euroopa õigusruumis tavatu võimalus, kus korteriühistu valitsejaks võib olla ka juriidiline isik, kes hakkab tegutsema juhatuse asemel. Valitseja omakorda peab igale korteriühistule määrama füüsilisest isikust majahalduri, kellel peab olema pädevust tõendav kutsetunnistus.

Täiesti uus põhimõte õiguspraktikas on ka see, et seaduse järgi tekkivatel korteriühistutel ei ole esialgu põhikirja. Seadus ei nõua otseselt selle olemasolu ning seega on võimalik tegutseda põhikirjata.

Eesti Korteriühistute Liidu praktika põhjal soovitaksin siiski põhikiri vastu võtta, sest just sealt võib leida abi majas tekkivate olukordade lahendamiseks.

Andres Jaadla,
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees