Korteriühistud muutuste tuules IX
Üheks olulisemaks muudatuseks uues seaduses on, et korteriühistul hakkab olema korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks korteriomandile pandiõigus, millele kohaldatakse esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.
Korteriühistu pandiõigus
Muudatus lihtsustab korteriühistute majandamist. Korteriühistute parktikas esineb sageli olukordi, kus inimene on ostnud korteri pangalaenuga ning seadnud hüpoteegi panga kasuks. Laenumakseid tasutakse korrektselt, samas korteriühistule jäetakse majandamiskulud tasumata. Korteriühistud on võimetud – kommunaalvõlg kasvab, ent kui sellises olukorras korter müüa, võtaks pank saadud rahast oma osa ära ja korteriühistule ei pruugiks midagi jääda.
Uuest aastast läheb korteriühistu nõue esimesele järjekohale, panga hüpoteegi ette. Olukorras, kus korter võlgnevuste katteks võõrandatakse, saab esimesena raha korteriühistu ja alles seejärel teised võlausaldajad. See võimaldab panna korteriühistul oma nõue maksma ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust.
Just korteriühistu pandiõigus ja sellega seonduvad täitemenetluse seadustiku muudatused tekitasid seaduse ettevalmistamisel kõige enam eriarvamusi.
Pandiõiguse põhimõtte sisseviimine seadusandlusesse nõudis Eesti Korteriühistute Liidu visa selgitustööd ning on üks positiivsemaid muudatusi korteriühistute jaoks.
Seaduses on kirjas, et korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. Pandiõiguse suurus määratakse korteriomanike üldkoosoleku poolt kinnitatud majandusaasta aruande järgi omandi ülemineku päeva seisuga. Kui korteriühistul on kohustus esitada majandusaasta aruanne korteriühistute registrile, määratakse korteriühistu pandiõiguse suurus registrile esitatud majandusaasta aruande järgi.
Kui korteriühistu tekib uue seaduse alusel esimesel jaanuaril 2018 või ei ole möödunud aastat ühistu loomisest ja esimese majandusaasta kohta ei ole veel aruannet esitatud, määratakse korteriühistu pandiõiguse suurus majanduskava järgi, seaduses sätestatud juhtudel majanduskavas sisalduva prognoosi järgi.
Korteriomanikud võivad pandiõiguse suhtes ka kokku leppida ja sõlmida vastava eriomandi kokkuleppe. Viimases võivad korteriomanikud määrata korteriühistu pandiõigusele ka kindla rahalise suuruse, mis võib olla nii suurem kui ka väiksem eelduslikust seadusjärgsest suurusest.
Omandaja vastutus
Kuidas aga sätestab uus seadus olukorra, kui müüakse korter, millel on majanduskulude osas võlgnevusi? Seadus ütleb, et korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest.
Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Seda on oluline teada korterite ostu-müügilepingu sõlmimise puhul. Tihti lepitakse kokku korteri hind, kuid jäetakse tähelepanuta, kui palju on korteril kohustusi.
Soovitus korteriostjatele: küsige alati üle korteriomandil lasuvate kohustuste suurus ja vajadusel nõudke ka kirjalikku kinnitust. Vastasel juhul peate leppima olukorraga, kus korteri omandiõiguse üleminekul muutute vana omaniku kohustuste käendajaks. Seda küll ulatuses, mis seaduse kohaselt on piiratud korteriomandi väärtusega.
Andres Jaadla,
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees
