Korteriühistud muutuste tuules X

Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes.

Esimesest jaanuarist kehtima hakkava seaduse kohaselt valitsevad korteriomandite kaasomandi osa eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. Kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

Mis on tavapärane valitsemine korteriühistus?

Tavapärase valitsemisena käsitatakse seaduses eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti ning kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomist.

Tavapärase valitsemise alla kuuluvad ka korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine ja kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmine ning korteriühistu vastutuse kindlustamine.

Samuti laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist, seda aga ainult juhul kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Ka energiaauditi ja energiamärgise tellimine on tavapärase valitsemise alla liigitatav.

Kui ühistus võetakse ette ümberkorraldused, mis on suuremad, kui kaasomandi korrashoiuks vaja, ei saa seda otsustada tavapärase valitsemise raames ning tuleb sõlmida eraldi kokkulepe korteriomanike vahel. Näiteks, kui üle poole hoonest hävib ja kahju ei ole kindlustusega või muul moel kaetud, ei saa hoonet taastada tavapärase valitsemise raames.

Kui aga tekib olukord, kus teatud toimingud on vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, on korteriomanikul õigus neid teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta. Lisaks võib ta nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Kaasomandi eseme säilitamiseks  vajalike  toimingute tegemise võib otsustada ka korteriühistu juhatus, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.

Tõlgendus selles osas, milliseid tegevusi saab liigitada säilitamise alla, on tihti erinev. Teatav praktika on siiski välja kujunenud.

Laenu võtmine ja ehitise kaasajastamine

Üldkoosolekutele, kus otsustatakse laenu võtmise või maja kaasajastamise üle, on sätestatud erisused. Võtmaks laenu, mis iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, peab üldkoosolekul seda toetama üle poole neist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Samad nõuded kehtivad üldkoosolekule, kus tehakse otsus  kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks ja selliste muudatuste tegemiseks, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Korteriühistu majanduskava

Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb kaasomandi eseme seisukorra ülevaatest ja kavandatavatest toimingutest ning korteriühistu kavandatavatest tuludest ja kuludest.

Majanduskavas näidatakse ära ka korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel ja reservkapitali ning remondifondi tehtavate maksete suurus. Lisaks kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriühistu püsivat maksevõimelisust ega korteriomandite valitsemist kavas ettenähtud mahus, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku selle kehtestamiseks. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue kava kehtestamiseni.

Seadus sätestab ka korteriomanike majandamiskulude kandmise jaotuse põhimõtted. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Omanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra, kui see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tarbitud teenuse mahule.

Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduses sätestatud suuruses. Lisaks võib ühistu nõuda omanikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist võlaõigusseaduses sätestatud suuruses ja tingimustel.

Andres Jaadla,

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees