Korteriühistud muutuste tuules XII
Viimasel ajal on palju küsitud, kas uus seadus puudutab ka endiseid garaažiühistuid, tänaseid hooneühistuid. Sellest lähtuvalt kordan üle, millistele juhtudele uus seaduslik regulatsioon ei laiene.
Kaasomandisuhted
Uus korteriomandi ja korteriühistuseadus ei puuduta kinnisasja kaasomanikke. Kaasomand tekib, kui ühel asjal on mitu omanikku. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt. Tihti esineb olukordi, kus maja ja kinnistu kuluvad mitmele kaasomanikule, aga korteriomandeid ei ole moodustatud. Nagu öeldud – kaasomanikele uus seadus siin ei laiene. Nende omavahelisi õigussuhteid reguleerib asjaõigusseadus.
Asjaõigusseaduse kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja omavahelise kokkuleppe või omanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.
Kaasomandis oleva kinnistu saab küll jagada korteriomanditeks seal, kus majas on reaalosadena eraldatavad korterid, kuid uue seaduse jõustumise valguses ei pea hakkama kaasomandisuhteid muutma ja korteriomandeid moodustama. Elu nendes majades jääb toimima kehtiva seadusandluse alusel.
Samuti ei muutu midagi uue seaduse jõustumisega siis, kui needsamad kaasomanikud on sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe. Lepe võib olla sõlmitud näiteks selle kohta, et iga kaasomanik kasutab kinnistust või hoonest kindlat osa, näiteks korterit.
Samuti ei puuduta uus seadus reaalosadeks jagatud hoonete omanikke. Enamlevinud näitena tooksin siinkohal ridaelamud, mille puhul võib esineda olukord, kus iga ridaelamuboks on eraldi kinnisasi ja puudub kaasomandi osa.
Hooneühistutele ei laiene
Uus seadus ei puuduta ka hooneühistuid ja nende liikmeid. Hooneühistu on tulundusühistu, mille liikmed kasutavad hooneühistule kuuluvat hoonet. Hooneühistu eesmärk on hoone valmis ehitamine, selle andmine ühistu liikmete kasutusse ning hoone ja krundi valitsemine. Ühistu eesmärk ei ole tulu jagamine oma liikmete vahel ja selle poolest erineb see äriühingutest. Hooneühistu kaudu võib omada elamut, aga levinud oli ka kunagiste garaažikooperatiivide ümberkorraldamine hooneühistuteks.
Tüüpilisemateks ja enamlevinud hooneühistu vormideks ongi endised elamu- ja suvilakooperatiivid ning endised garaažiühistud. Seega vastuseks paljude küsimusele – uue korteriomandi ja korteriühistuseaduse mõju suhetele garaažiühistus ei laiene.
Hooneühistu ümber kujundamine
On ka küsitud, kas endist elamukooperatiivi, tänast hooneühistut on põhjust ja mõtet korteriühistuks ümber kujundada. Teoreetilisel on see küll võimalik, kuid tegu on suhteliselt keerulise ja ajamahuka juriidilise protseduuriga ning ilma tungiva vajaduseta ei julgeks soovitada seda ette võtta.
Asi on selles, et hooneühistut ei saa seaduse kohaselt teist liiki ühinguks ümber kujundada. Kui soovitakse hooneühistut ümber kujundada, siis tuleb hooneühistu lõpetada ja seejärel viia läbi likvideerimismenetlus.
Hooneühistuseaduse kohaselt peab selle otsuse poolt olema kaks kolmandikku üldkoosolekul osalenutest. Koosolek määrab likvideerijad, kelleks on tavaliselt juhatuse liikmed ja kes kantakse registrisse esindusõiguslike isikutena.
Likvideerijad peavad avaldama ühistu lõpetamise teadaande ja teavitama ka võlausaldajaid. Pärast nõuete rahuldamist ühistu vara arvelt koostavad likvideerijad ühistu lõppbilansi ja varajaotamisplaani. Iga hooneühistu liige saab enda omandisse kasutatava omandi ja osa muust varast.
Kuna hooneühistuid elamutena on siiski suhteliselt vähe, siis nagu eelpool öeldud, ei julgeks seda teed ilma otsese vajaduseta soovitada. Ka hooneühistu on igati väärikas eluaseme majandamise organisatsioon. Pigem võiks kaaluda hooneühistu vormi laialdasemat taasteadvustamist ühiskonnas ja selle õigusliku lahenduse laiemat kasutulevõttu, seda just uuselamuehituse puhul.
Andres Jaadla,
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees
Renoveeritud kortermaja aadressil Rakvere, Kungla 6. Foto: Andres Jaadla
